服務範圍｜防水防漏・石屎剝落修復・批盪油漆・水電工程

01 Waterproofing

專業防漏工程

找出源頭，徹底根治

常見問題：天花、外牆、窗框、浴室、水缸周邊持續滲水或出現白華（起鹽）。

安達裝飾設計公司不只做表面處理，而是透過專業檢測找出真正滲水源頭，再針對性施工，確保問題不再復發。同一片水漬，可能來自六條完全不同的水路——錯判源頭，等於白做一次工程。

兩條技術路線：針對性堵漏 vs 整體重做

高壓灌漿（打針）屬針對性堵漏：在裂縫兩側按角度鑽孔、安裝灌漿嘴，以高壓泵注入聚氨酯（PU）發泡樹脂或環氧樹脂。PU 遇水發泡膨脹，可封堵含水的活動裂縫，適合結構縫、樓板裂縫及難以拆開的位置；環氧樹脂強度較高，適合乾燥而需恢復結構連續性的裂縫。

重鋪防水層屬整體重做：清除失效防水層及飾面，重做基層修補、塗膜或卷材防水、細部補強，再做蓄水測試。適合浴室地台、廚房、露台、天台等「整個面」已失效的情況。判斷錯路線，是防水工程最常見的失敗原因。

標準工法

1. 滲水源頭檢測

   以電子濕度儀分區掃描、紅外線熱成像比較表面溫差，配合色水測試、蓄水測試或喉管壓力測試，鎖定滲水位置及路徑。

2. 基層處理及裂縫修補

   清除鬆脫批盪、粉化層及失效舊防水層，開槽修補裂縫，修正陰角及洩水斜度。

3. 高壓注漿防水

   針對結構縫隙注入 PU 或環氧樹脂漿料，從根源阻斷水流，並觀察鄰近位置有否轉移滲漏。

4. 防水塗層施工

   塗佈多道防水塗層（水泥基滲透結晶、聚氨酯塗膜或彈性丙烯酸），並在陰角、管根、去水口加鋪補強布。

5. 窗邊及牆身防漏處理

   清除老化舊膠至基面潔淨乾燥，重做聚氨酯或矽酮密封膠，重點處理窗框、冷氣機台邊及牆身接縫。

6. 完工後防水測試

   地台類做蓄水測試，一般建議至少 24 小時、更保險延長至 48 小時，以膠帶標記水位線；牆身及外牆做灑水測試，確認達標才復原飾面。

7. 飾面復原及記錄交付

   批盪整平、施工防水保護層及油漆，並交付施工前中後相片、測試記錄及保養期說明。

常用防水物料

• 水泥基滲透結晶防水材料：與混凝土結合形成結晶體堵塞毛細孔，適合潮濕基面、水缸及地下室。
• 聚氨酯（PU）防水塗膜：延展性好、可整體無縫成膜，適合浴室、露台、天台。
• 彈性丙烯酸（壓克力）防水塗料：耐紫外線、適合外露的外牆及天台面層。
• 改性瀝青防水卷材：厚度穩定、適合大面積天台，須留意接縫及收邊處理。
• 聚氨酯／矽酮密封膠：用於窗框、企缸、浴缸邊及冷氣機台邊接縫。
• PU／環氧灌漿樹脂：用於裂縫及結構縫的高壓灌漿止漏。

延伸閱讀：香港常見漏水維修、家居安全、漏電與防水。

02 Concrete

石屎剝落修補（士波令工程）

結構加固，防止惡化

常見問題：露台、橫樑、柱位、天花出現混凝土剝落、鋼筋外露生銹。

石屎剝落（concrete spalling，港稱「士波令」）是結構安全警號，必須盡快處理。我們採用標準化修復工序，恢復混凝土保護層，防止鋼筋進一步銹蝕。

成因：核心是鋼筋銹蝕

混凝土呈鹼性，在鋼筋表面形成鈍化保護膜。當空氣中的二氧化碳長期滲入令混凝土碳化（中性化），或沿海環境的氯離子侵入，鈍化膜失效，鋼筋開始生鏽；鏽蝕產物體積膨脹，由內部撐裂保護層，形成裂縫、空鼓，最終整塊剝落。樓齡越高，碳化深度越大，這是舊樓剝落遠比新樓普遍的主因。長期滲水同時提供水分與氧氣，會顯著加速整個過程——因此石屎修復必須與防水工程一併考慮。

早期先兆

• 天花或牆身出現不規則裂縫，沿縫滲出褐色鏽水。
• 輕敲聲音空洞，表示保護層或批盪已空鼓（空心）。
• 油漆持續起泡、鼓脹、片狀剝落，重油後短期內再出現。
• 表面泛白起鹽（白華），顯示有水分持續穿過混凝土。
• 局部石屎已脫落，露出褐色鋼筋，即鋼筋外露。

標準修復工序（按屋宇署建議的局部修補程序）

1. 全面敲擊測試及範圍界定

   逐吋敲擊找出所有空鼓區，以粉線劃出實際修補邊界，而非只處理已跌落位置。

2. 鑿除破損混凝土至堅固底層

   鑿下所有破損、鬆脫混凝土直至堅固底層露出，並在鋼筋與混凝土底層之間預留 15 至 25 毫米空間，以便有足夠空位填補砂漿及完成鋼筋除銹。

3. 邊緣鋸割處理

   將需要修補範圍的邊緣鋸割至 5 至 10 毫米深，以免出現削邊（薄邊），避免日後沿邊緣再剝落。

4. 鋼筋除銹及評估

   以鋼絲刷為鋼筋除銹至潔淨金屬面。如鋼筋直徑明顯減少超過 15%，須採用搭接方式或角焊縫添補鋼筋。

5. 盡快塗上防銹底漆

   除銹後應盡快塗上底漆，避免重新氧化；在侵蝕性特別強的環境，須塗上水泥性漆或其他特定底漆。

6. 塗佈黏結劑

   待底漆有足夠養護後，為混凝土底層及已塗底漆的鋼筋塗上黏結劑，提升新舊料的界面黏結。

7. 修補砂漿分層填補

   在黏結劑仍未乾透時，以合適的修補用砂漿（無收縮水泥砂漿、環氧樹脂砂漿或聚合物改性砂漿）分層填補，控制每層厚度以減少收縮開裂。

8. 養護

   為修補用砂漿噴灑養護薄膜進行養護，確保強度發展及減少收縮裂縫。

9. 批盪及防水保護層

   面層批盪整平，再施工防水塗層及油漆，恢復外觀並延緩下一輪碳化。

結構加固與轉介原則

當鋼筋截面損失明顯，或剝落位置涉及樑、柱、懸臂結構（露台、簷篷），單靠砂漿修補並不足夠，可能需要補筋、碳纖維布（CFRP）加固、鋼板加固或臨時承托，並須按《建築物條例》相關程序由具資格專業人士處理。我們會在勘察時明確指出哪些屬一般修補範圍、哪些必須轉介結構評估，不會把結構問題當成飾面工程處理。

責任劃分

單位內部的石屎剝落一般由該單位業主負責；公用部分、外牆、伸出物（露台、簷篷、招牌）通常屬業主立案法團或全體業主共同責任，並受強制驗樓計劃約束；業主與租客之間則以租約條款為準。建議先拍照記錄、通知管理處及法團，並在動工前以書面釐清費用承擔。

03 Repair

修補工程

全面修復裂縫剝落

針對牆身、地台各類破損問題，提供專業修補方案，恢復平整美觀。修補工程是防水與油漆之間的關鍵一環：基層未處理好，防水塗層及油漆無論多優質，都會在一兩年內再次起泡剝落。

服務項目

• 牆身及地台空心磚／瓦仔重鋪
• 天花石屎剝落後平整處理
• 窗邊、冷氣機台邊塞縫防漏
• 空鼓批盪清除及重做批盪
• 混凝土缺角、蜂窩、樓梯級邊及平台邊緣修復
• 企缸、門檻、窗台的水泥收邊及防水收口重做

裂縫分類與對應工法

• 批盪收縮裂縫：細如髮絲、網狀分佈，多屬外觀問題，以柔性批灰分層修補後打磨。
• 貫穿性裂縫：有滲水或可見深度，須開 V 槽修補、或以灌漿方式封堵水路後再整平。
• 活動裂縫及伸縮縫：會隨溫度變化開合，須用彈性填縫材料，硬性砂漿會再裂。
• 結構性裂縫：沿樑柱走向、有位移或持續擴大，須轉介專業評估，不應直接封閉掩蓋。

為何堅持先做敲擊測試

肉眼看起來完好的批盪，可能已與底層分離。敲擊測試是最直接的判斷方法：聲音清實表示黏結良好，聲音空洞即須鑿除至實心層。跳過這一步，等於把新料批在一層隨時會跌的舊料上——這是油漆工程最常見的失敗原因。

延伸閱讀：舊樓單位翻新：水電、防水與油漆次序。

04 Painting

油漆工程

耐用防霉，媲美新樓

油漆是修復工程的最後一步，也是最容易暴露前面工序是否做足的一步。我們不接受「用油漆蓋住滲水」——在未處理源頭及未待基層乾透前施工，數個月內必然重複起泡。

標準工序

1. 徹底清除舊漆及鬆浮批盪

   先處理基層，清除起殼、粉化層，避免新漆附著不穩。

2. 使用抗鹼底漆封固

   封固牆身，提升面漆附著力及防潮效果，減少泛鹼變色。

3. 裂縫及不平處以柔性批灰分層修補

   分層批補並待乾透後打磨平滑，批灰度數按平整度要求調整。

4. 全面打磨至平滑，塗佈面漆

   按需要塗佈兩至三道面漆；潮濕位置採用具防霉功能的乳膠漆。

適用項目

• 全屋翻新
• 天花及牆身
• 住宅、商鋪、寫字樓
• 新樓執漏
• 外牆油漆及彈性防水面塗
• 浴室、廚房及北向房防霉處理

起泡、發霉、剝落：三個症狀，同一個原因

牆身起泡多因底層含水或有滲漏；發霉是長期潮濕加通風不足；油漆剝落多因底層粉化、油性與水性塗料不相容，或在未乾透的批盪上施工。三者都指向水分。正確次序是先處理滲漏源頭，確認基層乾燥後才批灰油漆。防霉漆能抑制霉菌在漆膜表面生長，屬輔助，不能替代防水工程。

室內漆與外牆漆不可互換

外牆須使用外牆專用或彈性防水塗料，以抵抗紫外線、雨水沖刷及熱脹冷縮；室內乳膠漆用於戶外會快速粉化褪色。外牆油漆通常與外牆石屎修補及外牆防水同期進行，可共用棚架，整體成本較分開施工低。

延伸閱讀：裝修水電驗收清單。

05 Plumbing & Electrical

水電工程

專業水電，安全省心

常見問題：水管漏水、去水堵塞、水壓不足、電掣跳掣、插座老化、老舊電線需更換。

安達裝飾設計公司提供住宅及商舖水電安裝、維修及翻新服務，由持牌師傅施工，確保符合安全標準，讓您用得安心。

服務項目

• 水管安裝、更換及漏水維修
• 去水渠疏通及排水系統檢查
• 電掣箱、插座及開關更換
• 老舊電線翻新及加裝電掣
• 浴室、廚房水電配套工程
• 冷熱水暗喉維修、改明喉廢暗喉
• 座廁、水箱、花灑、水龍頭及潔具安裝
• 冷氣去水管疏通及排水改道
• 加設獨立分路、加裝漏電斷路器
• 電錶更換及電力負荷加大申請配合

法定資格要求：電力工程

根據《電力條例》，涉及固定電力裝置的電力工程必須由向機電工程署註冊的註冊電業工程人員進行，可承接的工程級別以其註冊證明書所列為準；承辦商亦須註冊為註冊電業承辦商，註冊電業工程人員及承辦商的註冊有效期為三年。非註冊人員只可按註冊電業工程人員的指示工作。完工後應取得電力工程完工證明書（表格 WR1），定期測試則使用 WR2。

法定資格要求：水管工程

根據《水務設施條例》（第 102 章），建造、安裝、更改或拆除內部供水系統或消防供水系統，須事先獲水務監督書面許可，並由持牌水喉匠施工；除持牌水喉匠外，其他人進行樓宇供水設備的安裝或改裝工程屬違法。此外，水管工程不得使用含鉛焊料，否則嚴重影響食水安全並違反條例。

跳掣與漏電的正確排查次序

跳掣可能源於單一電器故障、某分路漏電、線路受潮、過載，或斷路器本身老化。正確做法是逐路以絕緣電阻測試排查，找出真正故障分路，再決定維修分路、更換斷路器、加設獨立分路或整箱更新。直接換電箱而不排查，問題往往依舊。

延伸閱讀：跳掣與漏電維修、舊樓更換電線、電力維修指南、冷氣去水與電氣安全檢查、廚房水電與跳掣維修、家居水電年度保養。