家居維修最貴的成本，是等到壞了才處理。市區重建局在推出「預防性維修資助計劃」時，正是以「改變以往『見爛補爛』的維修模式」作為目標——在樓宇構件及設施初步出現問題時及早發現並補救，避免問題惡化及招致龐大的維修費用。
這篇文章是一份可以直接照做的日程表：按頻率排列你自己要做的事、公用部分應該由管理處做的事（附官方建議周期，方便你查問）、以及法定檢驗的日曆。全部項目都可以抄進手機日曆。
本文目錄
- 每月：五分鐘四件事
- 每三個月：六項
- 每半年：五項
- 每年：八項
- 公用部分：應向管理處查問的官方周期
- 法定檢驗日曆
- 季節性檢查（按香港雨季編排）
- 三個自己可做的測試
- 保養記錄應包含七項
- 按樓齡調整頻率
- 特殊情況：新入伙、空置、出租、長者住戶
- 甚麼情況應叫專業檢查
- 預防性維修資助
- 常見問題
每月：五分鐘四件事
這四項加起來不用五分鐘，卻能攔截大部分後來會變成大工程的問題。
- 打開鋅盆下櫃門，摸櫃底及牆角是否乾爽。大部分廚房與浴室漏水都是在這一步被發現的。接口失效通常先出現滴漏再演變為爆裂。
- 留意去水速度有否變慢。逐漸變慢多屬油脂或積垢；突然堵塞多屬異物。
- 用手背輕觸插座面板，感覺有否異常溫熱；同時留意有否焦味。
- 檢查企缸邊、浴缸邊及檯面接縫的矽膠有否發黑、開裂或離縫。
每三個月：六項
- 按一次漏電斷路器的測試鈕。按《電力（線路）規例》工作守則，電流式漏電斷路器所在處或其附近須永久裝設告示，以清楚易讀及不小於 5 毫米高的字體書明「最少每三個月按鈕測試」及「Press to test at least quarterly」。按下應即時跳脫、復位後供電正常；無反應即代表保護可能已失效，應立即安排註冊電業工程人員檢查。
- 檢查洗衣機及洗碗機的進水軟管有否膨脹、裂紋或鏽跡。軟管爆裂時的水量遠大於滴漏，而且往往在無人在家時發生——這是最容易預防的一類爆裂。
- 核對水費。留意每四個月一次的結算週期內的用水量和收費是否出現明顯變化及切合用水模式；例如外遊一段較長時間而用水量卻沒有相應減少，就有可能存在漏水。
- 對現有裂縫、水漬、起泡位置以同角度重拍相片，用以判斷是否擴大。
- 檢查招牌或戶外裝置（如適用）有否鏽蝕、變形或固定件鬆脫。
- 確認總水掣與分區閘掣能否順暢開關。舊閘掣長期不動會咬死，緊急時反而打不開。
每半年：五項
- 清理冷氣去水管並確認斜度。去水管堵塞、倒斜或接口脫落造成的冷凝水，是香港最常被誤判為漏水的一類。詳見冷氣去水、喉管、電源安全檢查。
- 檢查窗框密封膠有否老化、開裂、脫離；同時檢查窗台洩水斜度是否正常。
- 做一次水錶流量檢查（方法見下文）。
- 檢查抽氣扇運作是否正常、排氣管有否折壓或積聚污垢。
- 檢查熱水爐外觀、接口有否滲漏痕跡；若為氣體熱水爐，確認下次定期安全檢查的日期。
每年：八項
- 全面檢查天花與外牆有否水漬、鏽水痕跡、起泡或泛白起鹽（白華）。白華代表有水分持續穿過混凝土或批盪。
- 以敲擊測試檢查磁磚與批盪有否空心：聲音清實表示黏結良好，聲音空洞即已空鼓。
- 檢查電箱：標籤是否清晰、接點有否變色或焦痕、斷路器手柄操作是否正常。
- 地台倒水測試：在浴室與廚房地台不同位置倒水，觀察是否全部流向去水口。
- 同時開啟多個出水點測試：觀察水壓是否驟降、去水是否互相影響或由其他出口冒出。
- 檢查所有去水點的隔氣（存水彎）是否有存水；反味多與存水乾涸或安裝不當有關。
- 清理廚房去水管的油脂積聚——不要等到完全堵塞。
- 更新保養記錄（見下文），並核對今年有否法定檢驗到期。
公用部分：應向管理處查問的官方周期
這一節的價值在於：你可以拿著這些官方建議周期去問管理處或法團「上次是幾時做的」。
樓宇內的公用供水系統一般由註冊代理人（例如物業管理處或業主立案法團）負責保管、保養及修理，包括水泵、水缸、公用水管及其他關連的公用裝置。
水箱與供水系統的清洗周期
- 食水水箱：每三個月清洗一次。水務署建議大廈至少每 3 個月清洗水缸一次；其食水系統維修指引亦指出，一般而言地下和天台貯水箱應至少每三個月清洗一次，必要時需要更頻密清洗。
- 沖廁水水箱：每六個月一次。
- 操作閥門、清洗過濾器及沖洗地下供水管：每十二個月一次。
- 如有需要，可增加清洗次數。
兩項業主較少知道的建議
- 檢查頻率：按水務署的食水系統維修指引，註冊用戶或註冊代理人應至少每三個月聘用合資格人士（例如持牌水喉匠、屋宇裝備工程師或屋宇測量師）檢查食水系統，有需要時可增加次數；合資格人士應遵從生產商的建議或指示，對水管、配件、水泵、減壓閥、水龍頭和其他閥掣等進行預防性維修，如在檢查期間發現任何問題應立即予以糾正。
- 圖則記錄：註冊用戶或註冊代理人應備存最近期的食水系統設計圖則記錄，以便檢查食水系統及於緊急時使用。
實務用法：若你是法團成員或關注大廈狀況的業主，這兩項可以直接作為向管理公司查問的依據——「上次的食水系統檢查是幾時、由哪一類合資格人士做、報告在哪裡」，以及「食水系統設計圖則記錄是否備存」。公用部分的責任分界見水喉爆裂處理。
法定檢驗日曆
以下五項有明確的法定或計劃周期，應記入日曆。
- 電力裝置定期檢測（WR2）——每 5 年（有條件）。按《電力（線路）規例》第 20 條，一般住宅、商舖、辦公室及所有樓宇的公用電力裝置，若允許負載量超逾 100 安培（單相或三相），擁有人須安排該裝置每 5 年最少作一次檢查、測試及領取證明書（表格 WR2）；工廠或工業經營場地門檻為超逾 200 安培。須由註冊電業承辦商進行，證明書須於簽發後兩星期內送交機電工程署加簽。一般住宅的負載量多數不超過 100 安培，未必受此強制要求約束，但仍建議定期檢查。
- 氣體裝置定期安全檢查——住宅每 18 個月、非住宅每 12 個月。由註冊氣體供應公司或註冊氣體工程承辦商為氣體裝置（包括氣體喉管、氣體錶控制閥及供氣分喉閥）進行；記錄保存最少兩年。
- 強制驗窗計劃（MWIS）——每 5 年。適用於樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層高的住用樓宇除外），由合資格人士就樓宇所有窗戶進行訂明檢驗。
- 強制驗樓計劃（MBIS）——每 10 年。適用於樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（同上例外），須委任註冊檢驗人員就公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗；如需訂明修葺，須委任註冊承建商在註冊檢驗人員監督下施工。不遵從通知可被檢控，政府亦可代為進行工程並收回費用、監督費及不多於有關費用 20% 的附加費。
- 招牌檢核計劃——每 5 年。已按計劃通過核證的招牌，其後每隔 5 年須重新進行安全檢查；屆滿時須重新檢核或拆除。
全部法定標準與數字的總表見水電維修完整指南。
季節性檢查（按香港雨季編排）
按香港天文台 1991 至 2020 年的氣候平均值：香港年降雨量為 2,431.2 毫米，年平均相對濕度為 78%；大約 80% 的雨量是在五月至九月錄得，六月和八月通常是最多雨量的月份。五月至十一月期間本港都有可能受不同強度的熱帶氣旋吹襲，七月至九月是最有可能受影響的月份，而熱帶氣旋帶來的大雨可能持續數日。
由此推出四個季節的重點：
- 四至五月（雨季前）：檢查天台排水口有否堵塞、窗框密封膠、外牆裂縫與空鼓、冷氣去水管。這是全年最關鍵的一次檢查——因為之後五個月會集中降下八成雨量。
- 六至九月（雨季中）：留意雨後有否新的水漬，並在邊緣劃線觀察是否擴大；記錄出現日期與當日天氣。熱帶氣旋過後應額外檢查外牆、窗邊與天台。
- 十至十一月（雨季後）：檢查雨季期間出現的水漬是否已停止擴大；此時是安排外牆與窗邊修復的較佳時機。
- 十二至三月（較乾燥）：適合安排需要乾燥條件的工程，例如批盪、批灰與油漆——因為基層乾透的時間較短。
三個自己可做的測試
三者合共約 35 分鐘，全部不需工具。
一、水錶流量檢查（30 分鐘）
水務署處理滲水個案時的做法是：所有取水龍頭均須關緊，然後觀察水錶至少 30 分鐘，以察看水錶有否繼續記錄用水。你可按同一原理：
- 關閉家中所有水龍頭、洗衣機、洗碗機及任何用水設備（確認水箱已停止進水）。
- 記下水錶讀數並拍照。
- 靜待至少 30 分鐘，期間完全不用水。
- 再讀一次並拍照對比。
判讀：期間完全沒有用水而讀數有變動，代表內部供水系統有滲漏，且屬壓力水（持續漏）。
二、地台倒水測試（3 分鐘）
在浴室或廚房地台不同位置倒水，觀察水是否全部流向去水口。有積水不退的位置代表洩水斜度不足或反向——這是防水層長期受壓的主因。
三、漏電斷路器測試鈕（1 分鐘）
按下測試鈕，斷路器應即時跳脫，復位後供電正常。無反應即代表保護可能已失效。留意測試鈕只驗證動作機制，不能驗證接線正確或接地良好，後者需要儀器測試。
保養記錄應包含七項
這份記錄在報價、索償、責任爭議或轉售時，都是唯一的客觀依據。
- 各項設施上次維修或更換的年份：防水層、電線、暗喉、電箱、熱水爐、潔具。
- 問題日誌：每次異常（跳掣、水漬、去水慢、異味）的日期、當時情境與天氣。規律往往比單次觀察更有診斷價值。
- 定點相片：對現有裂縫、水漬、起泡位置每三個月以同角度重拍，用以判斷是否擴大。
- 測試數值：絕緣電阻讀數、水錶流量檢查結果、濕度讀數。
- 法定文件：電力工程完工證明書（表格 WR1）、定期測試證明書（表格 WR2，如適用）、氣體裝置檢查記錄。
- 封閉前的喉管與電線走向相片，並標註距牆角及地面的大約距離——日後鑽牆時是唯一依據。
- 四個關鍵位置的相片：單位總水掣、各分區閘掣、電箱及分路標籤、氣體錶總掣。
按樓齡調整頻率
樓齡越高，隱蔽部分的檢查應越頻密。原因是混凝土碳化深度隨樓齡增加，鋼筋銹蝕風險上升；電線絕緣材料亦會隨年月硬化龜裂——兩者都屬不可逆的劣化。
- 裝修後十年內：按上述標準日程執行即可。
- 裝修後十至二十年：每年加做一次逐路絕緣電阻測試（按工作守則，電路標稱電壓在 500 伏特及以下者以 500 伏特直流電測試，最低絕緣電阻值為 1.0 兆歐），並留意浴室廚房的防水層是否出現早期徵狀（地台積水難乾、門外地腳線發黑）。
- 樓齡超過三十年或已多次局部裝修：建議每一至兩年安排一次完整檢查，包括濕度掃描、敲擊測試、逐路絕緣電阻測試與電箱檢視。這類單位的特徵是暗喉、電線、批盪與防水層並非同期更新，形成表面看似細小但背後牽涉多個工種的複合問題——診斷方法見舊樓水電維修。
特殊情況：新入伙、空置、出租、長者住戶
新入伙或新換喉管
水務署建議住戶在使用食水供水系統首三天每天自行沖洗系統兩次（早晚一次，每次大約 15 分鐘）；在完成整個沖洗程序前，每次均放水最少兩分鐘，以沖走水管中積聚的金屬或其他物質，才取水飲用或煮食。現有單位內如有新安裝的喉管裝置，亦應進行徹底沖洗。
長期無人居住或空置單位
- 水務署一直鼓勵用戶在水喉系統長時間沒有使用後，若要取水飲用或煮食，應先放水兩分鐘或更長時間，沖走水管中積聚的金屬及其他物質，並可貯存放出的水作其他用途。
- 注意隔氣（存水彎）的存水可能因長期不用水而蒸發，導致反味——可倒少量水入去水口重建水封。
- 長期外出前建議關閉總水掣，或至少關閉洗衣機的進水掣。
出租單位
- 在租約中明確列出維修責任、通知義務與還原義務。
- 交租客時提供四個關鍵位置的位置說明（總水掣、分區閘掣、電箱及分路標籤、氣體錶總掣）。
- 要求租客在發現水漬、跳掣、異味時即時書面通知——早期通知可大幅減少雙方損失。
- 安排定期檢查，因為租客未必會主動留意早期徵狀。
長者住戶
- 優先確認漏電保護是否齊備——按工作守則，每一供電予插座的電路應裝設額定餘差啟動電流值不超過 30 毫安的電流式漏電斷路器。
- 浴室電器的位置尤其重要：按機電工程署指引，插座須距離浴缸及花灑缸最少 0.6 米；浴室內有外露非帶電金屬部分的器具若裝設於完工地板水平 2.25 米以內，亦應由不超過 30 毫安的漏電斷路器保護。
- 由家人或照顧者代為執行每三個月的 RCD 測試鈕檢查。
- 可留意市建局的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」——合資格自住業主最高可獲 80,000 元，由首次成功申請日起計 10 年內最多分 4 次申請；詳見法規與資助。
甚麼情況應叫專業檢查
六種情況不應自己做：
- 任何涉及打開電箱面板或觸碰接線的工作。涉及固定電力裝置的電力工程必須由向機電工程署註冊的註冊電業工程人員進行；承辦商亦須註冊為註冊電業承辦商，兩者註冊有效期均為三年。
- 涉及供水系統的建造、安裝、更改或拆除。按《水務設施條例》（第 102 章）須事先獲水務監督書面許可並由持牌水喉匠進行；其他人施工屬違法，且不得使用含鉛焊料。
- 任何氣體裝置工程。按《氣體安全（氣體裝置技工及氣體工程承辦商註冊）規例》（第 51D 章），只可由受僱於註冊氣體工程承辦商的註冊氣體裝置技工進行。
- 出現危險訊號：焦味、插座發熱、電箱異響、天花燈位滴水、觸摸金屬外殼電器有輕微電擊感。
- 發現褐色鏽水、輕敲空洞或鋼筋外露——已屬石屎剝落範圍，有墮落風險。
- 水漬持續擴大或已影響樓下單位——需要儀器檢測界定源頭。
預防性維修資助
市區重建局推出「預防性維修資助計劃」，並於 2024 年 4 月 1 日起接受申請。計劃目的是在樓宇構件及設施初步出現問題時及早發現並進行補救，避免問題惡化及招致龐大的維修費用，改變以往「見爛補爛」的維修模式。
- 第一階段：委聘認可人士按市建局範本編製「樓宇保養手冊」，內容包括詳細列出樓宇公用設施的維修周期和實行細節，以及制定未來十年的維修工程費用估算和業主供款建議方案；資助金額為編製手冊費用的 50%，上限按單位數目而定——20 個單位或以下最多 1.5 萬元、21 至 49 個最多 2 萬元、50 個或以上最多 3 萬元。
- 第二階段：為設立特別基金提供鼓勵性資助，金額相當於三年內業主向基金供款總額的 10%；業主需召開業主大會議決通過設立特別基金，並須證明在三年內定期持續供款。
市建局樓宇復修支援查詢熱線為 3188 1188。其他樓宇復修資助（樓宇更新大行動 2.0、驗樓費用資助、一般維修工程資助、免息貸款、有需要人士維修自住物業津貼等）的金額與條件見法規與資助。政府已在《2026-27 年度財政預算案》預留 30 億元制定全新資助計劃，金額及條件或有更新，申請前應向市區重建局查證。
常見問題
家居水電保養應該按甚麼頻率做？
四個層級。每月：摸鋅盆下櫃底是否乾爽、留意去水速度、手背觸插座面板感覺溫度、檢查矽膠。每三個月：按 RCD 測試鈕、檢查洗衣機及洗碗機進水軟管、核對水費、重拍定點相片、確認閘掣能否開關。每半年：清理冷氣去水並確認斜度、檢查窗框密封膠、做水錶流量檢查、檢查抽氣扇與熱水爐。每年：全面檢查天花外牆、敲擊測試、電箱檢視、地台倒水測試、同時開啟多個出水點測試、檢查隔氣、清理廚房去水油脂、更新保養記錄。
漏電斷路器要多久按一次測試鈕？
最少每三個月。按工作守則，RCD 所在處或其附近須永久裝設告示，以不小於 5 毫米高的字體書明「最少每三個月按鈕測試」及「Press to test at least quarterly」。按下應即時跳脫、復位後供電正常；無反應即代表保護可能已失效，應立即安排註冊電業工程人員檢查及更換。測試鈕只驗證動作機制，不能驗證接線正確或接地良好。
大廈的食水水箱應該多久清洗一次？
水務署建議大廈至少每 3 個月清洗水缸一次。詳細周期為：註冊代理人或管理處應每三個月清洗食水水箱一次、沖廁水水箱每六個月一次、操作閥門及清洗過濾器及沖洗地下供水管每十二個月一次；如有需要可增加次數。其食水系統維修指引亦指出地下和天台貯水箱應至少每三個月清洗一次，必要時需要更頻密清洗。業主應主動向管理處查問上次清洗日期及記錄。
公用供水系統還有甚麼官方建議的保養安排？
兩項：一，註冊用戶或註冊代理人應至少每三個月聘用合資格人士（例如持牌水喉匠、屋宇裝備工程師或屋宇測量師）檢查食水系統，有需要時可增加次數，並對水管、配件、水泵、減壓閥、水龍頭及其他閥掣進行預防性維修，發現問題應立即糾正。二，應備存最近期的食水系統設計圖則記錄，以便檢查及於緊急時使用。
有哪些與樓齡或負載量相關的法定檢驗周期？
五項：WR2 電力裝置定期檢測（允許負載量超逾 100 安培者每 5 年，工廠或工業經營場地門檻為超逾 200 安培，須由註冊電業承辦商進行並於兩星期內送交加簽）；氣體裝置安全檢查（住宅每 18 個月、非住宅每 12 個月，記錄保存最少兩年）；強制驗窗（樓齡 10 年或以上，每 5 年）；強制驗樓（樓齡 30 年或以上，每 10 年，不遵從可被檢控並收回費用加不多於 20% 附加費）；招牌檢核（每 5 年重新檢查）。
哪三個測試是業主自己可以做的？
水錶流量檢查（關緊所有取水龍頭後觀察水錶至少 30 分鐘，讀數有變動即代表有滲漏）；地台倒水測試（水應全部流向去水口，有積水不退即斜度有問題）；漏電斷路器測試鈕（按下應即時跳脫，無反應即保護可能失效）。三者合共約 35 分鐘，不需工具。
季節性檢查應該怎樣安排？
按香港天文台 1991 至 2020 年氣候平均值，年降雨量 2,431.2 毫米、年平均相對濕度 78%，約 80% 雨量在五月至九月錄得，六月和八月通常最多雨；五月至十一月可能受熱帶氣旋吹襲，七月至九月機會最高，大雨可能持續數日。因此四至五月（雨季前）檢查天台排水口、窗框密封膠、外牆裂縫與冷氣去水；六至九月留意雨後新水漬並劃線觀察；十至十一月檢查水漬是否停止擴大並安排修復；十二至三月較乾燥，適合安排批盪與油漆。
保養記錄應該記甚麼？
七項：各項設施上次維修或更換年份；問題日誌（日期、情境、天氣）；定點相片（每三個月同角度重拍）；測試數值（絕緣電阻、水錶流量、濕度）；法定文件（WR1、WR2、氣體檢查記錄）；封閉前的喉管與電線走向相片；四個關鍵位置的相片（總水掣、分區閘掣、電箱及分路標籤、氣體錶總掣）。
新入伙或長期無人居住的單位，供水系統要怎樣處理？
新入伙：水務署建議首三天每天自行沖洗系統兩次（早晚一次，每次大約 15 分鐘），完成整個沖洗程序前每次均放水最少兩分鐘才取水飲用或煮食；新安裝的喉管裝置亦應徹底沖洗。長期不用：系統長時間沒有使用後，若要取水飲用或煮食應先放水兩分鐘或更長時間，並可貯存放出的水作其他用途。另注意隔氣存水可能蒸發導致反味，可倒少量水重建水封。
按樓齡應該怎樣調整保養頻率？
裝修後十年內按標準日程；十至二十年每年加做一次逐路絕緣電阻測試（500 伏特及以下電路以 500 伏特直流電測試，最低 1.0 兆歐）並留意防水層早期徵狀；樓齡超過三十年或已多次局部裝修，建議每一至兩年安排一次完整檢查（濕度掃描、敲擊測試、逐路絕緣電阻測試、電箱檢視）。
有資助支持業主做預防性維修嗎？
有。市建局「預防性維修資助計劃」於 2024 年 4 月 1 日起接受申請。第一階段委聘認可人士按範本編製「樓宇保養手冊」（詳列公用設施維修周期及實行細節、未來十年費用估算與供款建議），資助為編製費用的 50%，上限按單位數目（20 個或以下最多 1.5 萬元、21 至 49 個最多 2 萬元、50 個或以上最多 3 萬元）。第二階段為設立特別基金提供鼓勵性資助，相當於三年內業主供款總額的 10%，須經業主大會議決並證明三年內持續供款。熱線 3188 1188。
甚麼情況應該叫專業檢查而非自己做？
六種：涉及打開電箱面板或觸碰接線（須註冊電業工程人員）；涉及供水系統的建造、安裝、更改或拆除（須水務監督書面許可及持牌水喉匠，其他人施工屬違法）；任何氣體裝置工程（須註冊氣體裝置技工）；出現焦味、插座發熱、電箱異響、天花燈位滴水等危險訊號；發現褐色鏽水、輕敲空洞或鋼筋外露；水漬持續擴大或已影響樓下單位。
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按空間深入：浴室防水層施工全解、浴室漏水與電掣安全、廚房漏水與跳掣、天花滲水後水電安全檢查、冷氣去水、喉管、電源安全檢查。
按情境深入：水喉爆裂處理（責任分界、水錶流量檢查）、水浸與漏電同時發生、水電急修服務怎樣揀、商舖水電緊急處理、唐樓與村屋維修、裝修前水電規劃、舊屋翻新的正確次序、裝修後水電驗收清單、一站式家居工程、報價單怎樣審核。
服務方面：服務範圍、防水防漏工程、石屎剝落修補、批盪及裂縫修補、油漆工程、水電工程、收費結構、法規與資助；何文田及九龍區工程見何文田家居工程維修；上門會做哪些測試見現場測試項目。
需要一次完整的年度檢查？
安達裝飾設計公司提供家居水電及滲漏的年度檢查：電子濕度儀分區掃描、紅外線熱成像、敲擊測試界定批盪與磁磚空鼓範圍、逐路絕緣電阻測試、接地連續性測試、漏電斷路器動作測試、去水與水壓測試（含同時開啟多個出水點），並按需要做地台蓄水測試或供水喉管反向壓力測試。
檢查後提供書面報告，按三個類別分列：即時安全項目、建議在一年內處理的項目、以及可持續觀察的項目——並附測試數值與相片，可直接併入你的保養記錄。上門勘察及基本檢測免費。