常見問題｜防水防漏・石屎剝落・油漆・水電・驗樓及資助

不收費。上門視察、濕度掃描及敲擊測試等基本檢測免費，亦不設交通費或出車費。如個案需要拆除飾面才能確認範圍，或需要委託第三方做專項測試，我們會事先說明並徵求同意才進行。

先以電子濕度儀分區掃描，繪出濕度分佈找出濕度最高的核心點；再以紅外線熱成像比較滲水位置與周遭乾爽範圍的表面溫差，判斷水路走向及範圍邊界。之後按懷疑來源選做排水渠管色水測試、地台蓄水測試、牆身灑水測試或供水喉管反向壓力測試。完整說明見防水防漏工程。

我們的報價單一定包括五項：逐項工序及施工範圍（並明確列出不包括的項目）、主要物料名稱及規格、預計工期及分階段安排、該項工程的保養期及涵蓋範圍、付款階段安排及額外工程的處理方式。詳見收費結構。

因為滲水與剝落的實際範圍幾乎總是大於肉眼所見。空鼓的批盪、未跌落的保護層、看不見的水路，都要靠現場敲擊及濕度測試界定。電話上的「大約價」若與現場差距太大，最終只會變成追加費用或減料，對雙方都沒有好處。

一般流程是：查詢及初步評估、免費上門勘察及檢測、方案比較及報價、確認後安排施工。緊急個案（爆水管、去水倒灌、跳掣）會優先安排上門先止損。需要大廈或業主立案法團審批、或需搭棚的工程，前期行政時間會較長，我們會在報價時說明。

我們的報價已列明範圍及不包括項目。實務上唯一常見的追加情況，是鑿開後發現鋼筋銹蝕或滲水範圍比檢測預估更大；遇到這種情況，我們會先停工、拍照、說明並重新報價，取得書面同意後才繼續，不會先做後算。

視乎滲漏範圍及嚴重程度，一般小型窗邊或浴室防漏約 1 至 3 天；外牆或天花大範圍工程可能需要 3 至 7 天或更長。我們會在上門勘察後提供準確工期估算。

「防水工程」一般指在未漏之前主動建立防水層，例如新裝浴室、天台做防水；「防漏工程」則是已經出現滲漏後的補救，重點在於找出水路並封堵。實務上兩者常常同時進行：先止漏，再重建防水層，否則封了一條水路，水只會沿另一條路走。

灌漿是在裂縫兩側鑽孔後以高壓注入聚氨酯（PU）或環氧樹脂，PU 遇水發泡膨脹封堵水路，對裂縫式、點狀滲水效果直接。但灌漿只封已知的那條水路，不會重建整個防水層；若整個浴室地台或天台防水層已老化失效，灌漿只能短期緩解，正確做法是重鋪防水層。

要。防水層位於磁磚與水泥層之下、貼在結構樓板上，不拆除飾面無法施工於正確位置。市面上所謂「免拆磚防水」多屬表面封閉型或注射式局部補救，不能取代結構性防水層。我們可提供「局部處理」與「拆磚重鋪」兩個報價作比較。

地台類做蓄水測試，業界一般建議至少 24 小時，更保險是延長至 48 小時，以驗證長時間持續有無微漏。做法是封閉去水口後注水，用膠帶在牆邊標記水位線，測試後水位不下降、樓下相應位置無滲水才算合格。只蓄水兩三小時就宣稱通過，是日後爭議的主要來源。

不一定。視乎滲漏位置及施工需要而定。室內天花、浴室或窗邊滲水通常無需搭棚；外牆大範圍工程則可能需要搭棚以確保施工安全及質素。我們會在勘察時說明是否需要，並協助處理相關申報。

最常見三個原因：排水口坡度不足、積水不退，令防水層長期浸水；女兒牆陰角、去水口、管根等細部位置未做補強，而這些位置正是首先開裂的地方；防水層上未加保護層或隔熱層，長期受紫外線及溫差影響而脆化。正確做法包括修正洩水斜度、細部加鋪補強布，並加設保護層或隔熱磚形成隔熱防水層。

不建議。新膠黏在已老化、離縫的舊膠上，黏結基面不穩，通常幾個月至一兩年內就會再漏。正確做法是把舊膠徹底清除至基面乾淨乾燥，必要時修補窗台及重做洩水斜度，再施工聚氨酯或矽酮密封膠。

先以供水喉管反向壓力測試及紅外線熱成像縮窄範圍，再作最小範圍開牆，而非整面牆拆除。若舊樓暗喉已多次局部維修、管材老化，我們一般建議改明喉、廢棄暗喉：把供水管改為明管走線並加保護罩或裝飾遮蔽，日後檢查維修不需再開牆，長遠總成本通常較低。

白華是水分穿過混凝土或批盪時，把內部的可溶性鹽帶到表面並結晶所形成。它本身是外觀問題，但真正意義是一個訊號：有水分正在持續通過牆體。只清除白華而不處理水路，短期內必然再出現，並會伴隨油漆起泡及日後的石屎剝落。

是的，石屎剝落屬於結構安全問題，尤其當鋼筋外露生銹時，代表混凝土保護層已受損，結構承載力可能下降，剝落碎片亦可能掉落傷人。建議盡快安排專業檢查及修復，切勿拖延。

核心成因是鋼筋銹蝕。混凝土呈鹼性，在鋼筋表面形成鈍化保護膜；當空氣中的二氧化碳長期滲入令混凝土碳化（中性化），或沿海環境的氯離子侵入，鈍化膜失效，鋼筋開始生鏽。鏽蝕產物體積膨脹，由內部把保護層撐裂、撐開，形成裂縫、空鼓，最終整塊剝落。樓齡越高，碳化深度越大。

常見先兆包括：不規則裂縫並沿縫滲出褐色鏽水；以硬物輕敲時聲音空洞（即已空鼓）；油漆持續起泡、片狀剝落，重油後短期內再出現；表面泛白起鹽；局部石屎已脫落露出褐色鋼筋。出現任何一項都建議立即安排檢查。

屋宇署建議的局部修補程序包括：鑿下所有破損混凝土直至堅固底層露出，並在鋼筋與混凝土底層之間預留 15 至 25 毫米空間，以便有足夠空位填補砂漿及完成鋼筋除銹；將修補範圍邊緣鋸割至 5 至 10 毫米深，以免出現削邊；以鋼絲刷為鋼筋除銹；除銹後盡快塗上底漆；待底漆有足夠養護後，為混凝土底層及已塗底漆的鋼筋塗上黏結劑；在黏結劑仍未乾透時以合適修補砂漿填補；最後噴灑養護薄膜進行養護。在侵蝕性特別強的環境，鋼筋面須塗上水泥性漆或其他特定底漆。

按屋宇署指引，如鋼筋直徑明顯減少超過 15%，便須採用搭接方式或角焊縫添補鋼筋，而非單靠修補砂漿覆蓋。若涉及樑、柱、露台、簷篷等結構或懸臂構件，或多處同時出現截面損失，應由具資格專業人士評估。

因為已跌落的只是最後階段。旁邊看似完好的批盪及保護層，往往已經空鼓、與底層分離，只是未跌。我們會先做全面敲擊測試，以粉線劃出所有空鼓區作為實際修補邊界；只處理已跌落位置，一兩年內就會沿邊緣再剝。

沒有一刀切價目。報價按剝落及空鼓的實際面積、鑿除深度、鋼筋銹蝕程度及是否需要補筋、施工位置（室內天花、外牆、天台）、上架方式（搭棚或吊船）、物料級別、飾面復原範圍、施工時段及行政配合等因素計算。免費上門勘察後才提供明碼報價，詳見收費結構。

當鋼筋截面損失明顯、多處同時剝落，或位置涉及樑、柱、懸臂結構（露台、簷篷）時，單靠砂漿修補並不足夠，可能需要補筋、碳纖維布（CFRP）加固、鋼板加固或臨時承托，並須按《建築物條例》相關程序由具資格專業人士處理。我們會在勘察時明確指出哪些屬一般修補範圍、哪些必須轉介結構評估。

是。空鼓表示批盪已與底層分離、黏結力已失去，無論在上面批多少灰、油多少漆，都會隨舊層一併脫落。判斷方法是敲擊測試：聲音清實表示黏結良好，聲音空洞即須鑿除至實心層再重做批盪。跳過這一步是油漆工程最常見的失敗原因。

裂縫可分批盪收縮裂縫（細如髮絲、網狀分佈，多屬外觀問題）、貫穿性裂縫（滲水或可見深度，需開槽修補或灌漿）、活動裂縫及伸縮縫（隨溫度開合，須用彈性填縫材料）、結構性裂縫（沿樑柱走向、有位移或持續擴大，須專業評估）。判斷重點不只是闊度，而是有否滲水、是否持續擴大、有否伴隨鏽水或空鼓。

不一定。如空心範圍集中而周邊黏結良好，可局部鑿除重鋪；但若大面積空心，或涉及地台防水層失效，局部修補只會令問題沿邊緣蔓延，應整面拆除連同防水層一併重做。我們會先做全面敲擊測試界定範圍再建議。

聚合物改性砂漿是在水泥砂漿中加入聚合物，以提升黏結力、抗裂性及抗滲性，收縮亦較低，適合薄層修補及與舊混凝土的界面結合。普通水泥沙在薄層或垂直面修補時容易收縮開裂、黏結不足。石屎修補亦可選用無收縮水泥砂漿或環氧樹脂砂漿，按位置及厚度決定。

要等砂漿完成養護並待基層含水量降至適合施工的水平，具體時間受厚度、天氣、通風及物料而定，不能一概而論。過早油漆會導致泛鹼、變色、起泡及附著不良。我們會在現場以含水量判斷，而非單憑「摸落去乾」就開工。

一般單位全屋翻新約 5 至 10 個工作天，視乎面積、牆身狀況及是否需要大量批灰修補而定。商舖或寫字樓可按營業需要安排施工時間。我們會在報價時提供詳細工期計劃。

標準工序為：保護傢俬地面、徹底清除舊漆及鬆浮批盪、以抗鹼底漆封固、裂縫及不平處以柔性批灰分層修補並待乾透、全面打磨至平滑、塗佈面漆兩至三道。報價差異主要來自批灰的度數、打磨是否到位、基層修補範圍及面漆規格——這些正是側光下牆面是否平滑、兩年後會否起泡的關鍵。

不可以。起泡與發霉幾乎都指向水分：底層含水、有滲漏或通風不足。在未處理源頭及未待基層乾透前油漆，數個月內必然重複出現。正確次序是先做滲水檢測及防水處理，確認基層乾燥後才批灰及油漆。防霉漆能抑制霉菌在漆膜表面生長，屬輔助，不能替代防水工程。

不可以。外牆須使用外牆專用或彈性防水塗料，以抵抗紫外線、雨水沖刷及熱脹冷縮；室內乳膠漆在戶外會快速粉化、褪色及開裂。外牆工程通常與石屎修補及外牆防水同期進行，可共用棚架，整體成本較分開施工低。

主要處理交樓後發現的表面瑕疵：牆身及天花的批灰凹凸、崩角、掃痕、漏油、色差，以及裂縫與釘孔修補。建議在收樓時逐面牆側光檢查並拍照記錄，集中一次處理，避免多次上門。如同時發現滲水或潮濕痕跡，應先做檢測，不要只以油漆覆蓋。

油漆報價的變數主要是批灰度數與基層修補範圍，而非油漆本身。同一間屋，只做「一度批灰、兩度面漆」與做「三度批灰、全面打磨、兩至三度面漆」，工時可以相差一倍以上。我們的報價會清楚列明批灰度數、打磨範圍、面漆道數及品牌規格，方便你逐項比較。

是。根據《電力條例》，涉及固定電力裝置的電力工程必須由向機電工程署註冊的註冊電業工程人員進行，可承接的工程級別以其註冊證明書所列為準；承辦商亦須註冊為註冊電業承辦商，註冊電業工程人員及承辦商的註冊有效期為三年。非註冊人員只可按註冊電業工程人員的指示工作。

涉及內部供水系統或消防供水系統的建造、安裝、更改或拆除，根據《水務設施條例》（第 102 章）須事先獲水務監督書面許可，並由持牌水喉匠施工；除持牌水喉匠外，其他人進行樓宇供水設備的安裝或改裝工程屬違法。此外，水管工程不得使用含鉛焊料，否則嚴重影響食水安全並違反條例。

WR1 是電力工程完工證明書，由註冊電業工程人員在完成固定電力裝置工程後簽發；WR2 是定期測試證明書，用於固定電力裝置的定期檢查、測試及證明。業主應保留這些文件，作為工程由合資格人員施工的證明，日後買賣、租賃或申請電力公司服務時可能需要提供。

未必。跳掣可能源於單一電器故障、某分路漏電、線路受潮、過載，或斷路器本身老化。正確做法是逐路以絕緣電阻測試排查，找出真正故障分路，再決定維修分路、更換斷路器、加設獨立分路或整箱更新。直接換箱而不排查，問題往往依舊。延伸閱讀：跳掣與漏電維修。

要先評估總負荷及現有分路容量。舊樓原裝電箱及線路是按當年電器數量設計，加裝大功率電器時可能需要加設獨立分路、更換線徑，或向電力公司申請加大供電容量及更換電錶。相關電力工程須由註冊電業工程人員進行，並在完工後取得 WR1。延伸閱讀：舊樓更換電線。

常見原因包括油脂積聚、毛髮及雜物堵塞、隔氣（U 形管）乾涸或失效、去水管倒斜，以及舊樓共用立管積垢；反味多與隔氣失效或存水彎乾涸有關。處理方式是先疏通並檢查管內狀況，再判斷是否需要更換隔氣配件或修正斜度。如同層多個單位同時出現，很可能屬公用立管問題，應通知管理處。

多數屬冷凝水問題而非結構滲漏：去水管堵塞、倒斜、接口脫落，或機身未水平，令冷凝水溢出並在牆身留下水漬，常被誤判為漏水。處理方法是疏通或改道去水管、調整斜度及水平。如關掉冷氣後水漬仍持續擴大，就要按滲水個案處理並做濕度檢測。延伸閱讀：冷氣去水與電氣安全檢查。

先以檢測確認源頭，再談責任。如證實源自上層單位的地台防水層或喉管，一般由上層業主負責修復；如源自公用部分的立管、外牆或天台，則通常屬業主立案法團或全體業主的責任；業主與租客之間以租約條款為準。建議先拍照記錄、通知管理處，並保留書面往來。

聯辦處由食環署及屋宇署合組，調查分三階段：第一階段以電子濕度儀確認滲水位置濕度值是否達 35% 或以上，並會以紅外線熱成像比較滲水位置與周遭乾爽範圍的表面溫度；第二階段為基本調查，包括排水渠管色水測試及滲水位置濕度監測；第三階段為專業調查，包括地台蓄水測試、牆壁灑水測試、供水喉管反向壓力測試，部分個案會採用紅外線熱成像分析及微波斷層掃描。

聯辦處由 2026 年 7 月 16 日起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序。在新程序下，若有理由相信滲水是由上層單位所引致，聯辦處會在接獲舉報後約 14 個工作天內，向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求該單位業主在 28 個曆日內自行檢查及完成維修。這意味着業主及早自行處理，可以避免進入漫長的正式調查程序。

可致電政府熱線 1823 或填妥 1823 網上表格，個案會轉交聯合辦事處跟進；亦可直接聯絡所屬分區聯合辦公室。在辦公時間以外（包括星期六、星期日及公眾假期），可致電 2868 0000 或 1823。屋宇署一般查詢熱線為 2626 1616。

按屋宇署的說明，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致的滲漏，不會構成公眾衞生的滋擾問題，聯合辦事處不會就此採取執法行動。這類個案通常屬樓宇維修問題，須由業主、業主立案法團或管理公司按公契及維修責任處理，例如安排外牆防水、天台重鋪防水層或窗邊重新唧膠。

第一步是先完成自己一方能做的檢測並留下記錄：濕度數據、相片、出現時間規律。這些資料有助說明滲漏與上層用水的關聯，亦是日後向聯辦處舉報或處理索償的基礎。同時可透過管理處或業主立案法團協調。若協商不成，可致電 1823 向聯辦處求助，由政府按程序介入。

不一定。如目的是修復，先做工程公司的現場檢測通常已足夠界定範圍及施工方案；如涉及索償、法律爭議或需要具公信力的獨立報告，則可考慮聘請獨立的專業人士出具報告。我們會在勘察後明確告知：你的個案屬於「可直接施工」，還是「宜先取得獨立報告」。

適用於樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層高的住用樓宇除外），每 10 年一次。業主接獲屋宇署送達的法定通知後，須委任一名註冊檢驗人員（RI）就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。

業主若不遵從有關通知，可被檢控。政府亦可代有關樓宇進行檢驗及修葺工程，然後向業主收回檢驗及修葺費用、監督費，並徵收不多於有關費用 20% 的附加費。此外，由不在名冊內的人士進行驗樓及提交報告，不會被視作符合計劃要求。

適用於樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層高的住用樓宇除外），每 5 年一次。業主接獲法定通知後，須委任一名合資格人士（QP）就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，如需訂明修葺，須由註冊承建商在合資格人士監督下施工。窗邊滲水、窗框變形及鉸位鬆脫宜及早處理。

訂明檢驗必須由《建築物條例》下註冊的註冊檢驗人員進行，訂明修葺亦須由註冊承建商在註冊檢驗人員監督下施工，這部分不能由一般工程公司取代。我們的角色是配合：協助業主及法團整理維修範圍、工序說明、物料資料及施工前中後相片記錄，配合註冊檢驗人員或顧問的要求；至於單位內部、不屬 MBIS 範圍的工程，我們可直接承接。

一般次序是：委任註冊檢驗人員、進行訂明檢驗、按檢驗結果確定需要的訂明修葺範圍、委任註冊承建商在註冊檢驗人員監督下施工、完成後由註冊檢驗人員提交報告。涉及公用部分的工程，須經業主立案法團按公契及會議程序議決，並宜透過正規招標程序聘請承建商。

可以，而且政府一直鼓勵業主自發保養樓宇。強制驗樓計劃不適用於樓齡未達 30 年的樓宇，屋宇署不能向這些樓宇發出強制驗樓法定通知，但這不代表樓宇沒有維修需要。預防性維修的成本通常遠低於問題惡化後的修復成本，特別是滲水與石屎剝落這類會自我加速的問題。

有。市區重建局透過「樓宇復修綜合支援計劃」及「樓宇更新大行動 2.0」等計劃資助驗樓、公用地方維修及消防安全改善工程：一般自住業主可獲工程費用八成、每個單位上限 40,000 元；60 歲或以上長者自住業主可獲全額資助、每個單位上限 50,000 元。另有首次驗樓費用資助 25,000 至 100,000 元（視乎單位數目）、一般維修工程資助為工程總額兩成或每單位 3,000 元（以較低者為準，每申請人上限 1,200,000 元），以及單位內部維修工程免息貸款每個住宅單位最多 50,000 元。

有。市區重建局的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」為合資格自住業主提供財政資助，每個物業最高 80,000 元，可用於單位內合資格工程、大廈公用地方維修分攤費及償還指定樓宇維修貸款；由首次成功申請日起計 10 年內最多分 4 次申請，4 次累計上限仍為 80,000 元。須先取得詳細報價，獲原則上批准並簽署津貼協議後，才按獲批範圍施工。

「招標妥」是市區重建局於 2016 年 5 月推出的樓宇復修促進服務計劃，為業主組織提供三方面支援：籌組維修的「DIY 手冊」、由獨立專業顧問提供第三方技術意見及工程估算，以及電子招標平台。平台上投標者的身分在開標前一直保密，標書由市建局聘請的註冊會計師開啟，以減低招標程序被操控或干擾的風險。在「樓宇更新大行動 2.0」下，第一類別參加樓宇的業主必須參加「招標妥」。

會。政府已在《2026-27 年度財政預算案》宣布全面檢視現行「2.0 行動」資助計劃，參考過去實踐經驗制定全新資助計劃，並為此預留 30 億元。因此資助名稱、申請資格及金額均可能更新，動工前應向市區重建局查證最新安排，不要只依賴舊資料或第三方轉述。

滲水投訴可致電 1823 或填妥 1823 網上表格，辦公時間以外可致電 2868 0000 或 1823；屋宇署一般查詢熱線為 2626 1616；市區重建局樓宇復修支援查詢熱線為 3188 1188；電力工程及註冊電業承辦商查詢可致電機電工程署熱線 1823。水管工程及持牌水喉匠相關規定可向水務署查詢。

是的。安達裝飾設計公司所有防漏及結構修復工程均提供保養期，保養期限會在報價單上清楚列明。保養期內如出現相同位置問題，我們會免費跟進處理。

保養涵蓋同一施工位置因我們的工藝或物料所引致的重複問題。一般不涵蓋的情況包括：日後結構移位或新增裂縫、他人施工造成的破壞、業主自行改動、外力損壞，以及非我們施工範圍的其他位置滲漏。不同工法與位置的保養年期並不相同，我們會在報價單上逐項列明，並提供施工前中後相片及測試記錄作為依據。

視工程種類。全屋油漆或整個浴室重做防水，通常建議暫時遷出或分段施工；局部石屎修補、灌漿止漏、單項水電維修一般可如常居住。我們會在報價時說明每個階段對日常使用的影響，例如浴室停用日數、停水停電時段。

鑿除石屎及磁磚階段噪音最大。我們會配合大廈的施工時間限制及管理處規定安排這些工序，預先通知鄰居及管理處，並做好走廊、升降機及公用地方的保護與清理。對噪音敏感的個案，可把高噪音工序集中在指定時段完成。

全港九新界上門服務。九龍門市位於窩打老道，九龍區以何文田、土瓜灣、紅磡、馬頭圍及九龍城為主要服務帶；新界設元朗門市及工場，物料調配及緊急支援較快。承接私人屋苑、唐樓、村屋、洋樓、單幢樓、工商廈及地舖。

可以。商舖的爆水管、去水倒灌及跳掣直接影響營業，我們會以「先止水止電、後全面維修」分兩段處理，盡量縮短停業時間；較大範圍的復原工程可安排非營業時間或分段施工，並配合商場或大廈管理處的施工申請、時段限制及噪音規定。延伸閱讀：商舖水電緊急處理。