浴室漏水有兩個決定：短期要不要停用、長期要不要拆磚。前者關乎安全，後者關乎預算——而兩者都不應憑感覺決定。
這篇文章處理的是已經漏水的浴室：危險訊號怎樣分級、自己可以做哪三個測試、六個指標判斷應局部處理還是拆磚重鋪，以及影響樓下時的實際程序。若你是準備裝修、想了解防水層怎樣做，請看浴室防水層施工全解。
一項重要更新：由食環署及屋宇署組成的聯合辦事處已於 2026 年 7 月 16 日起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序，機制與以往大不同——詳見下文。
本文目錄
- 六個要立即處理的危險訊號
- 發現漏水的五個步驟
- 八個常見漏水點
- 三個自己可做的測試
- 局部處理還是拆磚重鋪：六個指標
- 為何「補膠」通常無效
- 浴室電氣的法定要求
- 熱水爐：電式與氣體式的分別
- 影響樓下：滲水辦新程序（2026 年 7 月 16 日起）
- 責任：業主、租客與對外
- 修好之後怎樣確認
- 常見問題
六個要立即處理的危險訊號
浴室的風險在於水與電同時集中在幾平方米之內——電熱水爐、浴室寶、抽氣扇、插座與燈位全部在潮濕環境中運作。以下任何一項出現，都應立即處理：
- 浴室插座、開關或浴室寶面板潮濕或有水珠。
- 熱水爐運作時跳掣，或熱水爐外殼觸手有輕微電擊感。
- 任何位置有焦味或見到焦痕。
- 浴室天花燈位滴水。
- 樓下單位已投訴天花滴水。
- 地台或牆身出現大量積水。
處理原則：遇到與電有關的訊號，立即關閉浴室的照明及熱水爐分路並保持斷電，暫停使用浴室，然後聯絡專業人員。不要因為「今晚要洗澡」而暫時復電。
發現漏水的五個步驟
- 關閉浴室的照明、熱水爐及插座分路。在雙手乾爽、雙腳不在水中的前提下操作斷路器。
- 暫停使用該浴室。繼續淋浴會令滲漏持續並擴大範圍，亦令日後的診斷更困難——因為濕度分佈會被新的水覆蓋。
- 如懷疑源自供水管（持續滴漏、與用水無關），關閉浴室的分區閘掣或單位總水掣。
- 記錄。拍照及錄影水漬位置與範圍，用膠紙或鉛筆在邊緣劃線，並記下日期及是否與用水時間相關。
- 若樓下已受影響，盡快通知樓下單位及管理處。越早通知，損失越小，關係亦越容易處理；拖延通知通常令雙方都更難處理。
完成後請致電 6014 3818。若同時出現水浸情況，處理次序（先斷電、後止水）見水浸與漏電同時發生。
八個常見漏水點
按易處理到難處理排序——這個順序同時反映了拆除範圍與成本。
不需拆磚的五項
- 一、企缸或浴缸邊的矽膠。老化開裂，表面可見。特徵是矽膠發黑、離縫，淋浴後鄰近位置濕。
- 二、洗手盆的去水接口與存水彎。櫃內可見部件，膠圈老化或接口鬆脫。特徵是只在放水後濕。
- 三、洗手盆角閥與軟管。填料老化或接口鬆動。特徵是與用水無關的持續滴漏——這是壓力水的訊號。
- 四、花灑混水閥背後。在牆內但範圍明確（就在混水閥後方），可作局部開拆處理。
- 五、座廁進水與底座密封。水箱止水失效或底座密封老化。
需要最小範圍開拆的兩項
- 六、地台去水口與防水層的接合位。水流最集中的一點，接合位失效後水會直接進入樓板。
- 七、埋牆冷熱水暗喉。特徵是持續濕、位置不明、與天氣及用水都無關。須以供水喉管反向壓力測試配合紅外線熱成像縮窄範圍後作最小範圍開牆。
必須拆除重做的一項
- 八、地台防水層整體失效。典型訊號是樓下大面積滲水、地台積水難乾。防水層位於磁磚與水泥層之下、貼在結構樓板上，不拆除飾面無法施工於正確位置。
三個自己可做的測試
這三個測試都不需工具，但能把範圍大幅收窄，直接影響報價的準確度與拆除範圍。
測試一：地台倒水測試（檢查洩水斜度）
在地台不同位置倒水，觀察水是否全部流向去水口。有積水不退的位置代表洩水斜度不足或反向——這是防水層長期受壓的主因，亦是判斷「應否拆磚」的重要指標，因為斜度必須在防水層之下建立，修正等於重做。
測試二：膠帶劃線觀察（判斷源頭是否活動）
用膠紙或鉛筆在水漬邊緣劃線，連續數日觀察是否向外推進。持續擴大代表源頭仍在活動；停止擴大不等於已解決，可能只是進入乾濕平衡。
測試三：靜態滴漏測試（分辨壓力水）
- 抹乾洗手盆下櫃內所有位置。
- 鋪上報紙或廚房紙。
- 關閉水龍頭並靜待兩至三小時，期間完全不用水。
- 檢查報紙有否濕痕。
判讀：若報紙出現濕痕而期間完全沒有用水，代表屬供水管或角閥的持續滲漏（壓力水）——這一類不會自行好轉，而且與你的使用習慣無關。
若懷疑整個單位有暗管漏水，還可做水錶流量檢查（關緊所有取水龍頭後觀察水錶至少 30 分鐘），方法見水喉爆裂處理。
局部處理還是拆磚重鋪：六個指標
這是浴室漏水最難、也最影響預算的決定。以下六項應逐一核對，符合三項或以上通常應考慮拆磚重鋪。
- 樓下是否滲水。若樓下相應位置出現大面積水漬，代表水已穿過樓板，通常屬防水層整體失效。這是最有力的單一指標。
- 地台是否積水難乾。代表洩水斜度有問題，而斜度必須在防水層之下建立——修正斜度等於重做防水。
- 滲漏範圍是廣泛還是集中一點。只在淋浴後且範圍集中在一處，較可能屬局部；範圍廣泛或多處同時出現，較可能屬整體。
- 過往維修次數。同一位置已維修超過兩次仍復發，局部處理的預期效果很低——因為前兩次已證明源頭不在表面。
- 浴室的大約裝修年份。若防水層已接近或超過其合理使用年期，局部補救的意義有限；反之若剛裝修不久，較可能是單點施工缺陷。
- 是否同時出現石屎徵狀。若天花或牆身有褐色鏽水、輕敲空洞或鋼筋外露，已涉及結構層，必須連同石屎修補處理——這時單做防水並不足夠。
我們的做法：勘察後會同時提供「局部處理」與「拆磚重鋪」兩個報價及各自的預期效果，讓你按預算與根治程度取捨，而非單向推銷較大的工程。收費的影響因素見收費結構。
為何「補膠」通常無效
因為矽膠只是表面密封，不是防水層。
防水層位於磁磚與水泥層之下、貼在結構樓板上。若滲漏源自防水層失效，水已在磁磚下方流動——在表面補膠只會令水轉向尋找其他出路（例如沿牆腳流出、由門檻滲至走廊）。
另一個常見錯誤：在舊膠上加新膠
新膠黏在已老化、離縫的舊膠上，黏結基面不穩，通常幾個月至一兩年內會再漏。正確做法是把舊膠徹底清除至基面潔淨乾燥才重做。
補膠有效的唯一情況
滲漏確實源自該處接縫本身的密封失效（例如企缸邊矽膠老化），而防水層仍然完好。判斷依據：樓下沒有滲水、地台沒有積水、範圍只在該接縫附近。
浴室電氣的法定要求
漏水個案中，電氣部分往往被當成次要——但浴室正是全屋電氣風險最集中的空間之一。
- 插座位置：按機電工程署的指引，在設有固定浴缸或花灑的房間內，插座應符合 IEC 60364-7-701 的規定及安裝在第 3 區內（即距離浴盆或浴缸 0.6 米以外），並由餘差啟動電流不超過 30 毫安的電流式漏電斷路器加以保護；安裝在浴室內的插座須距離浴缸及花灑缸最少 0.6 米，且不應安裝在水龍頭、氣體開關掣或煮食爐具附近。
- 2.25 米內的器具：按《電力（線路）規例工作守則》，電路凡供電給浴室內有外露非帶電金屬部分的電力器具，而該器具裝設於完工地板水平 2.25 米以內，應由餘差啟動電流不超過 30 毫安的電流式漏電斷路器加以保護。這涵蓋大部分電熱水爐、浴室寶與抽氣扇。
- 測試告示：漏電斷路器所在處或其附近須永久裝設告示，以不小於 5 毫米高的字體書明「最少每三個月按鈕測試」及「Press to test at least quarterly」。
- 受潮後的檢查：曾受潮的線路不可直接通電。應做逐路絕緣電阻測試——按工作守則，電路標稱電壓在 500 伏特及以下者以 500 伏特直流電測試，最低絕緣電阻值為 1.0 兆歐；並做接地連續性測試與漏電斷路器動作測試。
- 施工資格：涉及固定電力裝置的電力工程必須由向機電工程署註冊的註冊電業工程人員進行；承辦商須註冊為註冊電業承辦商，兩者註冊有效期均為三年；完工後應取得電力工程完工證明書（表格 WR1）。
逐路排查的完整方法見斷路、跳掣、漏電原因與維修。
熱水爐：電式與氣體式的分別
電熱水爐
- 屬高功率設備，應設獨立分路，不應與插座回路共用。
- 若裝設於浴室內且有外露非帶電金屬部分並在完工地板水平 2.25 米以內，該電路應由不超過 30 毫安的漏電斷路器保護。
- 一個法定時機：按工作守則，當新安裝或更換浴室內的電熱水爐時，註冊電業承辦商須檢查相關電路，並在現時沒有相關保護設備的情況下加裝漏電斷路器。換言之，換熱水爐是補上這項保護的時機——不應錯過。
氣體熱水爐
- 按《氣體安全（氣體裝置技工及氣體工程承辦商註冊）規例》（第 51D 章），除已按適當工程類別註冊並受僱於註冊氣體工程承辦商的註冊氣體裝置技工外，任何人均不得親自進行氣體裝置工程。
- 機電工程署明確指出，裝拆氣體熱水爐必須由註冊氣體工程承辦商僱用的註冊氣體裝置技工進行拆除、安裝和測試後才可使用，否則屬違法行為，違例者可被檢控。
- 爐具應附有「GU」標誌——由 2003 年 1 月 1 日起，所有住宅式氣體用具（家用氣體爐具包括熱水爐）均須獲氣體安全監督（即機電工程署署長）書面批准，才可進口或在本港銷售或供應。
- 住宅處所的氣體裝置應每 18 個月作一次定期安全檢查，記錄保存最少兩年。
- 如聞到氣體味：關閉氣體用具閥門及氣體錶總掣；不要開關任何電燈、電器或抽氣扇，亦不要在現場用手機通話；不要使用明火；開窗通風；離開後通知氣體供應商緊急熱線或註冊氣體工程承辦商。
影響樓下：滲水辦新程序（2026 年 7 月 16 日起）
這一節的資料在 2026 年有重大更新，值得仔細看。
由食物環境衞生署及屋宇署組成的聯合辦事處已於 2026 年 7 月 16 日起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序；由當日起，所有接獲的滲水個案均按新程序處理。
新程序的關鍵改變：14 個工作天 + 28 個曆日
若有理由相信滲水是由上層單位所引致，聯辦處會在接獲舉報後約 14 個工作天內，向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求有關單位業主在 28 個曆日內自行檢查和完成維修。
這較以往完成所有調查後才發出「妨擾事故通知」的做法，大幅提早約 57 個工作天。
三個階段的新安排
- 第一階段：食環署同時使用電子濕度儀及紅外線熱成像儀分析滲水情況並初步確定滲水源頭；確定滲水存在即濕度值不少於 35%。
- 通知涉事單位：向上層單位發出「建議維修通知」，要求在訂明時限內自行檢測和完成維修。
- 第二及第三階段：若「建議維修通知」時限屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二階段基本調查及第三階段專業調查。第三階段由屋宇署委聘的合約顧問公司進行，包括地台的蓄水測試、牆壁的灑水測試、供水喉管的反向壓力測試（如適用），以及就合適的個案採用微波斷層掃描或紅外線熱成像分析等測試技術。
- 妨擾事故通知：聯辦處會根據調查結果及《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」，着令在指明期限內減除滲水所引致的衞生妨擾。
不遵從的後果
有報道引述聯辦處指出，若業主在 28 天內未遵從「建議維修通知」，可被追討約 1.7 萬元。同一報道亦引述指新程序實施以來共接獲逾 9,000 宗滲水個案。
實務結論：無論你是投訴方還是被投訴方，新程序都改變了時間表——
- 如你是樓下受影響一方：舉報後約 14 個工作天就可能有通知發出，遠快於以往，所以應盡早整理相片、錄影與時機記錄。
- 如你收到「建議維修通知」：28 個曆日內主動自行檢查及維修，通常是成本最低的選項——一旦進入第二及第三階段，除了檢驗費用，還要配合顧問公司的測試安排（包括在你單位內做蓄水與灑水測試）。
作為參考，在舊有程序下，聯辦處雖然沒有就每個階段分別訂立服務承諾，但就簡單個案而言一般可於 90 個工作天內完成調查（第一階段 6 個工作天、第二階段 32 個工作天、第三階段 52 個工作天）——由此可見新程序在時間上的改變幅度。
如無法跟鄰居達成共識，可致電 1823，查詢或投訴將會轉交聯合辦事處跟進。
責任：業主、租客與對外
- 業主與租客之間：以租約條款為準，但一般按「結構與固定裝置 vs 使用損耗」劃分。單位原有的固定裝置與結構（防水層、埋牆喉管、樓板）多由業主負責；因使用造成的損耗或租客自行安裝的設備，則較多由租客負責。
- 對外責任：若滲漏影響樓下單位，一般由該單位業主承擔對外責任。
- 公用部分：若滲漏源自公用立管、外牆或天台，則通常屬業主立案法團或全體業主責任。除大廈公契另有規定外，「公用部分」按《建築物管理條例》（第 344 章）的界定包括外牆和天台。
三項實務建議
- 翻查租約中關於維修責任、通知義務及還原義務的條款。
- 以書面通知另一方並保留記錄——口頭通知在爭議時幾乎無用。
- 保留所有相片、測試記錄與維修單據。這在日後界定責任或處理保險索償時是唯一依據；具體的保障範圍與申報要求，應查閱保單條款或直接向保險公司確認。
修好之後怎樣確認
四項證據，缺一不可：
- 蓄水測試記錄。業界一般建議至少 24 小時、更保險延長至 48 小時，以膠帶標記水位線並拍照記錄時間；合格條件為水位不下降（扣除蒸發誤差）且樓下相應位置無滲水。建議在旁放一杯水作對照以扣除蒸發。
- 地台倒水測試。水應全部流向去水口，無積水不退的位置——這一項你可以親自做。
- 電氣測試數值。曾受潮的線路應有逐路絕緣電阻測試記錄（500 伏特及以下電路以 500 伏特直流電測試，最低 1.0 兆歐）；並確認 2.25 米內的器具已有不超過 30 毫安的漏電斷路器保護；如涉及線路更換，應有表格 WR1。
- 書面說明本次屬臨時措施還是已處理源頭，以及保養期與涵蓋範圍。
修復後三個月的觀察重點
- 樓下天花有否再出現水漬（可請對方協助留意）。
- 浴室門外走廊的地腳線有否再發黑——這是門檻收口是否做好的指標。
- 企缸邊矽膠有否再發黑離縫。
- 浴室分路有否再跳掣。
完整的交收核對見裝修後水電驗收清單；記錄應包含哪些畫面見如何看施工相片。
常見問題
浴室漏水的哪些訊號代表要立即處理？
六種：浴室插座、開關或浴室寶面板潮濕；熱水爐運作時跳掣或外殼有輕微電擊感；任何位置有焦味或焦痕；浴室天花燈位滴水；樓下已投訴天花滴水；地台或牆身出現大量積水。遇到與電有關的訊號，應立即關閉浴室的照明及熱水爐分路並保持斷電，暫停使用浴室。
發現浴室漏水，第一步應該做甚麼？
五步：關閉浴室的照明、熱水爐及插座分路（乾爽狀態下操作）；暫停使用該浴室；如懷疑源自供水管則關閉分區閘掣或總水掣；拍照錄影並在水漬邊緣劃線記錄；若樓下已受影響，盡快通知樓下單位及管理處。
浴室有哪八個常見漏水點？
不需拆磚的五項：企缸或浴缸邊矽膠、洗手盆去水接口與存水彎、角閥與軟管、花灑混水閥背後、座廁進水與底座密封。需最小範圍開拆的兩項：地台去水口與防水層接合位、埋牆冷熱水暗喉。必須拆除重做的一項：地台防水層整體失效。
有哪三個測試是業主自己可以做的？
地台倒水測試（檢查洩水斜度，有積水不退即不合格）；膠帶劃線觀察（判斷源頭是否活動）；靜態滴漏測試（抹乾櫃內鋪報紙、關水靜待兩至三小時，有濕痕即屬供水管或角閥的持續滲漏）。三者都不需工具，但能大幅收窄範圍。
怎樣判斷應該局部處理還是拆磚重鋪？
六個指標：樓下是否滲水；地台是否積水難乾；滲漏範圍是廣泛還是集中一點；過往維修次數（超過兩次仍復發）；浴室的大約裝修年份；是否同時出現石屎徵狀（褐色鏽水、輕敲空洞、鋼筋外露）。符合三項或以上通常應考慮拆磚重鋪。
為甚麼「補膠」通常無效？
因為矽膠只是表面密封，不是防水層。防水層在磁磚與水泥層之下，若防水層失效，水已在磁磚下方流動，表面補膠只會令水轉向尋找其他出路。另一常見錯誤是在舊膠上加新膠，基面不穩很快再漏。補膠只在滲漏確實源自該處接縫本身失效、而防水層仍完好時有效，且須先徹底清除舊膠。
浴室的插座與電器有甚麼法定位置要求？
按機電工程署指引，在設有固定浴缸或花灑的房間內，插座應符合 IEC 60364-7-701 並安裝在第 3 區內（距離浴盆或浴缸 0.6 米以外），並由不超過 30 毫安的 RCD 保護；插座須距浴缸及花灑缸最少 0.6 米，且不應在水龍頭、氣體開關掣或煮食爐具附近。另浴室內有外露非帶電金屬部分的器具若裝設於完工地板水平 2.25 米以內，亦應有不超過 30 毫安的 RCD 保護。
更換電熱水爐時有甚麼必須做的檢查？
按工作守則，當新安裝或更換浴室內的電熱水爐時，註冊電業承辦商須檢查相關電路，並在現時沒有相關保護設備的情況下加裝漏電斷路器——換熱水爐是補上這項保護的法定時機。另電熱水爐應設獨立分路；工程須由註冊電業工程人員進行，承辦商須註冊為註冊電業承辦商（註冊有效期三年），完工後應取得 WR1。若為氣體熱水爐，則只可由受僱於註冊氣體工程承辦商的註冊氣體裝置技工進行。
浴室漏水影響樓下，政府的處理程序是怎樣？
聯合辦事處已於 2026 年 7 月 16 日起全面實施新程序。若有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會在接獲舉報後約 14 個工作天內向上層業主發出「建議維修通知」，要求 28 個曆日內自行檢查及完成維修，較以往完成所有調查後才發「妨擾事故通知」大幅提早約 57 個工作天。第一階段食環署同時用電子濕度儀及紅外線熱成像儀分析並初步確定源頭（濕度值不少於 35%）。若時限屆滿滲水持續，會同步進行第二及第三階段調查，並根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」。
如果收到「建議維修通知」但不處理，會有甚麼後果？
會進入第二及第三階段調查——第三階段由屋宇署委聘的合約顧問公司進行，包括地台蓄水測試、牆壁灑水測試、供水喉管反向壓力測試（如適用），以及就合適個案採用微波斷層掃描或紅外線熱成像分析。有報道引述聯辦處指出，若業主在 28 天內未遵從通知，可被追討約 1.7 萬元。此外會根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」。主動在 28 天內自行檢查及維修，通常是成本最低的選項。
浴室漏水的責任在業主還是租客？
以租約條款為準，一般按「結構與固定裝置 vs 使用損耗」劃分：原有固定裝置與結構（防水層、埋牆喉管、樓板）多由業主負責；使用損耗或租客自行安裝的設備多由租客負責。若影響樓下，一般由該單位業主承擔對外責任。應翻查租約、以書面通知另一方、並保留所有相片與單據。
浴室漏水修好之後，怎樣確認真的已解決？
四項證據：蓄水測試記錄（至少 24 至 48 小時、膠帶標記水位線、樓下無滲水）；地台倒水測試（水全部流向去水口）；電氣測試數值（絕緣電阻最低 1.0 兆歐、2.25 米內器具有 30 毫安 RCD 保護、如涉線路更換有 WR1）；以及書面說明屬臨時措施還是已處理源頭連同保養條款。並建議修復後三個月持續觀察樓下天花及浴室門外地腳線。
關於滲水辦程序的說明
本站其他文章在提及滲水投訴調查聯合辦事處時，部分描述的是舊有的三階段程序（第一階段以電子濕度儀確認濕度值是否達 35% 或以上、第二階段色水測試及濕度監測、第三階段蓄水灑水及反向壓力測試）。該三階段的測試內容仍然適用，但由 2026 年 7 月 16 日起，程序已加入「建議維修通知」機制並改為同步進行第二及第三階段——如你正在處理滲水個案，請以本節所述的新程序為準。
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這個判斷決定整個預算，所以不應憑猜測。我們的檢測包括：電子濕度儀分區掃描確認濕度核心點與範圍、地台倒水測試檢查洩水斜度、敲擊測試界定磁磚與批盪的空鼓範圍、按需要做地台蓄水測試及供水喉管反向壓力測試；若同時有跳掣或線路受潮，會加做逐路絕緣電阻測試及漏電斷路器動作測試。
勘察後會同時提供「局部處理」與「拆磚重鋪」兩個方案的範圍與預期效果比較；若你已收到聯辦處的「建議維修通知」，我們亦可協助在 28 個曆日的時限內安排檢查與維修，並提供測試記錄與施工相片作為已完成維修的依據。上門勘察及基本檢測免費。