測試記錄
蓄水或灑水測試的相片，應可見水位線膠帶標記。蓄水測試業界一般建議至少 24 小時，更保險延長至 48 小時，測試後水位不下降、樓下相應位置無滲水才算合格。
工程實照怎樣看，才看得出質素
完工相片人人都靚。真正能判斷工程質素的，是拆除後與測試階段那幾張。
樓宇修復是一門「大部分成果看不見」的工程：鋼筋除銹、防銹底漆、黏結劑、防水塗膜的道數、陰角補強布，全部在完工後被批盪、磁磚或油漆覆蓋。因此我們每一單工程都保留施工前、中、後三段相片，並在完工時一併交付客戶。
一套完整記錄應包含的四類畫面
- 施工前現狀：整體位置一張、近距離損壞細節一張，方便日後同角度對比。
- 拆除／鑿除後基層：石屎工程要看鋼筋除銹後狀態；防水工程要看清除舊防水層後的基面。這是最關鍵、也最常被省略的一組。
- 關鍵工序中段：鋼筋防銹底漆、黏結劑、防水塗膜每一道、陰角及管根補強布鋪設位置。
- 測試及完工：蓄水測試的水位線標記、灑水測試，以及與施工前同角度的完工相片。
如果一份案例只有完工靚相，而缺少鑿除後及測試階段的畫面，就無法證明隱蔽工序有做足——這一點無論找哪一間公司，都值得先問清楚。
Case Type 01
防水防漏工程案例
浴室、廚房、露台、天台及外牆的重鋪防水層與止漏工程。
典型個案情境
最常見的組合是：樓下住戶投訴天花滴水，上層單位浴室地台長期積水難乾、企缸邊發黑，同時走廊牆身起泡起鹽。這類個案的關鍵不是「補多少層膠」，而是判斷防水層屬局部失效還是整體到壽命末期。
相片中可以看到的施工重點
- 清除舊防水層及飾面後的基面狀況，以及裂縫開槽修補位置。
- 陰角、管根、去水口加鋪補強布——細部位置才是防水層最先開裂的地方。
- 防水塗膜的分道施工（每道乾透後才施工下一道），而非一次過厚塗。
- 蓄水測試的水位線膠帶標記。業界一般建議至少 24 小時，更保險延長至 48 小時，測試後水位不降、樓下相應位置無滲水才算合格。
- 外牆及天台類則以灑水測試，並須留意排水口洩水斜度是否已修正。
完整工序、物料選擇及兩條技術路線（針對性堵漏 vs 整體重做）的分別，見防水防漏工程；按位置劃分的八類滲漏方案見滲漏位置分類。延伸閱讀：浴室防水與水電配合。
Case Type 02
天花滲水及高壓灌漿案例
樓板裂縫式滲水、上層單位滲漏及公用立管問題的檢測與止漏。
典型個案情境
天花出現水漬、剝漆、發霉，或沿裂縫滲出褐色鏽水。處理前必須先分清來源：與用水時間有關多屬上層單位或去水管；持續不停多屬供水壓力管；只在雨後出現多屬外牆、窗邊或平台入水；同座多個單位同時出現則多屬公用立管、外牆或天台。
高壓灌漿（打針）在相片中的重點
- 裂縫兩側按角度鑽孔及安裝灌漿嘴的位置分佈，而非隨機打幾個孔。
- 注入聚氨酯（PU）或環氧樹脂時的反應——PU 遇水發泡膨脹，可封堵含水的活動裂縫。
- 灌漿後觀察鄰近位置有否出現「轉移滲漏」，即水沿另一條路走。
- 灌漿屬針對性堵漏，不等於重建防水層；若整個面已失效，仍須重鋪防水層。
檢測階段的記錄
我們的檢測次序為：問診及記錄 → 電子濕度儀分區掃描 → 紅外線熱成像比較表面溫差 → 按懷疑來源選做排水渠管色水測試、地台蓄水測試、牆身灑水測試或供水喉管反向壓力測試 → 書面判斷及方案。這與政府滲水投訴調查聯合辦事處的三階段邏輯一致：第一階段以電子濕度儀確認滲水位置濕度值是否達 35% 或以上；第二階段做排水渠管色水測試及濕度監測；第三階段做地台蓄水測試、牆壁灑水測試及供水喉管反向壓力測試，部分個案加入紅外線熱成像分析及微波斷層掃描。
延伸閱讀：天花漏水與電路安全檢查、香港常見漏水維修。何文田區的天花滲水個案分類見何文田天花滲水維修。
Case Type 03
石屎剝落（士波令）及鋼筋修補案例
天花、外牆、露台及簷篷的混凝土剝落修復與鋼筋防鏽處理。
典型個案情境
石屎剝落（concrete spalling，港稱「士波令」）的核心成因是鋼筋銹蝕：混凝土呈鹼性，在鋼筋表面形成鈍化保護膜；當二氧化碳長期滲入令混凝土碳化（中性化），或含鹽空氣中的氯離子侵入，鈍化膜失效，鋼筋生鏽，鏽蝕產物體積膨脹撐裂保護層。樓齡越高，碳化深度越大，這是舊樓剝落遠比新樓普遍的主因。長期滲水同時提供水分與氧氣，會顯著加速過程。
看這類相片的三個重點
- 鑿除範圍明顯大於跌落面積：旁邊看似完好但已空鼓的保護層必須一併鑿除，否則會沿邊緣再剝。我們會先做全面敲擊測試，以粉線劃出所有空鼓區作實際邊界。
- 有鋼筋除銹及防銹底漆的畫面：這是判斷有否處理銹蝕根源的關鍵。按屋宇署建議的局部修補程序，鑿除後鋼筋與混凝土底層之間須預留 15 至 25 毫米空間，以便有足夠空位填補砂漿及完成除銹；以鋼絲刷除銹後應盡快塗上底漆，在侵蝕性特別強的環境須塗上水泥性漆或其他特定底漆。
- 鑿除邊緣整齊而非薄削邊：修補範圍邊緣須鋸割至 5 至 10 毫米深，以免出現削邊。
何時不能只靠砂漿修補
按屋宇署指引，如鋼筋直徑明顯減少超過 15%，便須採用搭接方式或角焊縫添補鋼筋。若剝落涉及樑、柱、露台、簷篷等結構或懸臂構件，或多處同時出現截面損失，須由具資格專業人士評估，可能涉及補筋、碳纖維布加固或結構承托，並按《建築物條例》程序處理。我們會明確指出哪些屬一般修補、哪些必須轉介結構評估。
Case Type 04
批盪、裂縫及空鼓修補案例
牆身裂縫、空鼓批盪、瓦仔重鋪及混凝土缺角修復。
典型個案情境
肉眼看起來完好的批盪，可能已與底層分離。敲擊測試是最直接的判斷方法：聲音清實表示黏結良好，聲音空洞即須鑿除至實心層。跳過這一步，等於把新料批在一層隨時會跌的舊料上——這是油漆工程最常見的失敗原因。
裂縫分類與對應工法
- 批盪收縮裂縫：細如髮絲、網狀分佈，多屬外觀問題，以柔性批灰分層修補後打磨。
- 貫穿性裂縫：有滲水或可見深度，須開 V 槽修補，或以灌漿封堵水路後再整平。
- 活動裂縫及伸縮縫：會隨溫度變化開合，須用彈性填縫材料；硬性砂漿會再裂。
- 結構性裂縫：沿樑柱走向、有位移或持續擴大，須轉介專業評估，不應直接封閉掩蓋。
瓦仔空心要整面拆嗎
不一定。如空心範圍集中而周邊黏結良好，可局部鑿除重鋪；但若大面積空心，或涉及地台防水層失效，局部修補只會令問題沿邊緣蔓延，應整面拆除連同防水層一併重做。我們會先做全面敲擊測試界定範圍再建議。
完整說明見修補工程。
Case Type 05
油漆翻新案例
全屋油漆、天花及外牆油漆、防霉處理、防漏後飾面復原及新樓執漏。
典型個案情境
牆身起泡、發霉、油漆剝落三個症狀，幾乎都指向同一件事：水分。底層含水、有滲漏或通風不足的情況下，未處理源頭就油漆，數個月內必然重複出現。因此這類案例的價值，往往在於「油漆之前做了甚麼」。
相片中應該看到的工序
- 傢俬及地台保護，以及舊漆、起殼與粉化層的清除範圍。
- 抗鹼底漆封固的施工——封固牆身可提升面漆附著力及防潮效果，減少泛鹼變色。
- 柔性批灰分層修補及打磨後的基面，側光下應平整無明顯凹凸。
- 面漆兩至三道的施工，潮濕位置採用具防霉功能的乳膠漆。
- 外牆案例應可見彈性防水塗料或外牆專用面漆，室內乳膠漆在戶外會快速粉化褪色。
完整工序及物料說明見油漆工程。延伸閱讀：舊樓翻新：水電、防水與油漆次序。
Case Type 06
水電及家居維修案例
水管更換、暗漏維修、改明喉、通渠、電線翻新及跳掣漏電排查。
典型個案情境
舊樓單位常見的是「同一單位內新舊並存」：暗喉、電線、批盪及防水層並非同期更新，形成表面看似細小但背後牽涉多個工種的問題。這類案例的處理重點是次序——正確次序為水電及喉管 → 防水及蓄水測試 → 泥水批盪 → 批灰油漆 → 潔具及五金安裝，每階段驗收後才進入下一階段。
法定資格與完工文件
根據《電力條例》，涉及固定電力裝置的電力工程必須由向機電工程署註冊的註冊電業工程人員進行，工程級別以其註冊證明書所列為準；承辦商亦須註冊為註冊電業承辦商，註冊有效期為三年。完工後應取得電力工程完工證明書（表格 WR1），定期測試則使用 WR2。水管方面，涉及內部供水系統或消防供水系統的建造、安裝、更改或拆除，根據《水務設施條例》（第 102 章）須事先獲水務監督書面許可並由持牌水喉匠施工；除持牌水喉匠外，其他人進行樓宇供水設備安裝或改裝工程屬違法，且不得使用含鉛焊料。
改明喉、廢暗喉的取捨
舊樓暗喉若已多次局部維修、管材老化，在牆內再補只會令同一條管的其他位置繼續漏。把供水管改為明管走線並加保護罩或裝飾遮蔽，日後檢查維修不需再開牆，長遠總成本通常較低——這也是這類案例中最常被客戶低估的選項。
業主完工驗收清單
交工當日逐項核對，比事後爭議有效得多。
隱蔽工序相片
鋼筋除銹後狀態、防銹底漆、黏結劑、防水塗膜道數、陰角及管根補強布位置。這些完工後全部看不見，只能靠相片核對。
範圍是否與報價一致
對照報價單的逐項工序及施工範圍，包括明確列出的「不包括項目」，確認實際施工面積與報價相符。
飾面質素
在側光下檢查牆面是否平整、有否批灰凹凸、掃痕、漏油及色差；磁磚及收邊位置是否對齊、有否空心聲。
水電功能測試
去水是否順暢、有否倒斜及反味；水管有否試壓；電路是否已做絕緣及通電檢查，並取得電力工程完工證明書（WR1）等相關文件。
保養條款書面確認
該項工程的保養期、保養涵蓋範圍及不涵蓋情況（如結構移位、他人施工破壞、業主自行改動）應在報價單或完工文件上列明，而非口頭承諾。
常見問題：工程案例與驗收
為甚麼相片不標示屋苑名稱及地址？
出於客戶隱私考慮。滲水、石屎剝落及維修費用屬私人事務，公開單位位置可能影響業主與鄰居或法團的關係，亦可能影響物業觀感。我們公開工程類型、施工工序及技術重點，但不公開可辨識的地址資料。
施工相片應包含哪些畫面才算完整？
四類：施工前現狀（整體＋近距離細節）、拆除或鑿除後的基層狀況、關鍵工序中段（鋼筋防銹底漆、防水塗膜每道、補強布位置）、測試及完工（水位線標記＋同角度完工相）。只有完工靚相而缺少中段畫面，無法證明隱蔽工序有做足。
石屎剝落的相片，重點看甚麼？
看三樣：鑿除範圍是否明顯大於原本跌落面積；有否鋼筋除銹後及防銹底漆的相片；鑿除邊緣是否整齊。按屋宇署程序，鑿除後鋼筋與混凝土底層之間須預留 15 至 25 毫米空間，修補範圍邊緣須鋸割至 5 至 10 毫米深以免削邊。
防水工程的相片，重點看甚麼？
看有否陰角、管根、去水口的加強補強相片，以及蓄水測試相片。細部位置才是防水層最先開裂的地方；蓄水測試應能看到水位線膠帶標記，一般建議至少 24 小時、更保險 48 小時。
可以安排參觀施工現場嗎？
進行中的工程涉及其他業主的私人住所及工地安全，一般不安排第三方參觀。較實際的做法是在勘察時要求我們展示相近類型的完整施工記錄，並在你自己的工程中要求同樣的記錄標準。
怎樣判斷自己的情況屬哪一類？
三個問題初步分類：問題與天氣有關還是與用水有關；有否褐色鏽水、輕敲空洞聲或鋼筋外露；問題集中一點還是整個面。實際分類仍須現場濕度掃描及敲擊測試確認。
同類工程可以直接照用別人的報價嗎？
不可以。即使症狀相同，報價仍會因範圍與深度、施工位置、上架方式、拆除與飾面復原範圍、物料級別、測試要求、施工時段及行政配合而相差數倍。這正是我們堅持先免費勘察再出明碼報價的原因。
工程完成後有保養嗎？多久？
有。不同工法與位置的年期並不相同（室內重鋪防水層、天台防水塗層、外牆面塗、裂縫灌漿止漏各有差異），因此我們不給單一年期，而是在報價單上列明該項工程的保養期、涵蓋範圍及不涵蓋情況，並以施工相片及測試記錄作日後跟進依據。
收到強制驗樓通知，你們可以配合嗎？
可以配合修葺工程的執行部分。強制驗樓計劃適用於樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層高住用樓宇除外），每 10 年一次；業主須委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗，如需訂明修葺，須委任註冊承建商在註冊檢驗人員監督下施工。不遵從可被檢控，政府亦可代為施工並收回費用、監督費及不多於 20% 的附加費。我們可協助準備維修範圍說明、工序清單及相片記錄。
立即預約免費檢測及報價
及早處理滲漏及石屎問題，避免情況惡化及增加維修成本。WhatsApp 傳相片給我們，即可初步評估。